합산배제를 적용받던 매입임대주택에서 최소 임대의무기간이 지나기 전에 공실이 발생한 경우 경감세액 추징 여부

매입임대주택으로서 최소 임대의무기간이 지나기 전에 공실(직전 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간)이 발생한 경우 공실기간이 2년 이내인 경우에는 적용할 때 계속 임대하는 것으로 보고, 공실기간이 2년을 초과하는 경우에는 계속 임대하지 않는 것으로 보아 경감받은 세액을 추징함

[회신] 「종합부동산세법 시행령」제3조제1항제8호에 따라 합산배제를 적용받던 매입임대주택으로서 같은 호 가목2)에 따른 최소 임대의무기간이 지나기 전에 기존 임차인의 퇴거한 경우, 같은 조 제7항제2호에 따라 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 2년 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 보지만, 2년을 초과하는 경우에는 계속 임대하지 않는 것으로 보아 경감받은 종합부동산세와 이자상당가산액을 추징하는 것입니다. 1. 사실관계 - ’18. 9월 임대사업자(장기일반, 민간매입) 등록하여 종합부동산세 법 시행령 제3조제1항제8호에 따른 합산배제 적용 * 받던 아파트가 쟁점 과세기준일(’23.6.1.) 현재 3개월 이상 공실 상태임 * 쟁점 외에 다른 합산배제 요건을 충족한 것으로 전제함 2. 질의내용 - 합산배제를 적용받던 매입임대주택에서 최소 임대의무기간이 지나기 전에 공실이 발생한 경우 경감세액 추징 여부 3. 관련법령 □ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과 세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니 하 는 것으로 본다. 1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공 공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으 로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 □ 종합부동산세법 제17조 【결정과 경정】 ⑤ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 다음 각 호의 어느 하 나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경 감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다. 1. 제8조제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택 또는 같은 항 제2 호 의 가정어린이집용 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 경우 □ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자(이하 " 공 공주택사업자"라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특 별 법」제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」제168조 또는 「법 인세법」제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터제3호까지,제5호부터제8호까지,제10호또는제11 호 의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호또는제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주 택 (이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사 업 자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임 대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다. 8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다. 가. 적용요건 2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. (생략) | □ 부칙 <제31085호,2020.10.7> 제3조(의무임대기간에 대한 적용례) 제3조제1항제7호나목 및 같은 항 제8호가목2)의 개정규정은 2020년 8월 18일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항 에 따라 등록 신 청(같은 조 제3항에 따라 임대할 주택을 추가하기 위한 등 록사항의 변경신고를 포함한다)한 경우부터 적용한다. □ 종합부동산세법 시행령(2020.10.7. 대통령령 제31085호로 개정되기 전의 것)【합산배제 임대주택】 ① (생략) 8. (생략) 가. (생략) 2) 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. (생략) | ⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다. 4. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기 간이 2년 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다. 4. 관련 해석사례 □ 종합부동산세과-35, 2011.12.1. 겸용주택의 주택 부분에는 지방세법에 따라 주택분 재산세가 과세 되므로, 주택분 재산세 납세의무자로서 주택공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있음 또한 종합부동산세를 합산배제하는 매입임대주택은 전용면적 149㎡ 이하이고 주택공시가격 6억원(비수도권 3억원) 이하인 주택을 5년 이상 계속 임대하여야 함 다만 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 2년 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 보지만, 2년을 초과하여 임대의무기간 5년 요건을 충족할 수 없는 경우에는 그동안 경감받은 종합부동산세와 이자상당가산액을 추징함 □ 종합부동산세과-44, 2010.11.1. 합산배제하는 건설임대주택은 면적․호수․공시가격 등 요건을 갖춘 주택을 5년 이상 계속 임대하여야 하는 것으로서, 그 임 대 기간은 「종합부동산세법 시행령」제3조제7항제6호(’10.2.18. 신설)에 따라 사용승인(사용검사필증)을 받은 날부터 「임대주택 법」 제16조에 따른 임대의무기간 종료일까지는 보유기간에 한하여 계 속 임대하는 것으로 봄 건설임대주택의 임대의무기간을 경과한 후 임차인 미입주기간이 1년 이내인 경우에는 「종합부동산세법 시행령」제3조제7항제4호 에 따라 계속 임대하는 것으로 보는 것이나, 1년을 초과하는 경우에 는 합산배제를 적용할 수 없음 않는 것입니다. □ 종합부동산세과-1509, 2008.11.4. 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제1호 에 따른 건설임대주택 으 로 서 5년 이상 임대하여 임대기간 요건을 충족한 이후 기존임차인의 퇴거로 공가기간이 6개월을 초과하게 되는 경우에는 계속 임대하 지 않는 것으로 보며 다음 임차인의 입주한 날을 새로운 임대기산일 로 보아 임대기간 요건을 적용하는 것입니다. □ 종합부동산세과-1234, 2008.10.8. 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제4호 의 규정에 의하여 총 임대 기간 중 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까 지 의 기간(공가기간)이 6개월 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 보며, 공가기간이 6개월을 초과하는 경우에는 일정기간 이상 계속하여 임대하도록 한 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 아니한 것 이므로 최초로 합산배제 신고를 한 연도부터 합산배제를 적용 하 지 않는 것입니다.